Từ năm 2025, điều kiện để được xét chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư đã trở nên dễ dàng hơn. Theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn mới, người dân chỉ cần đảm bảo đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt. Đây là bước thay đổi đáng kể so với quy định cũ, vốn yêu cầu thửa đất phải có nhà ở sẵn và đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định từ trước năm 2014 (theo Điều 103, Luật Đất đai 2013).

Ảnh minh hoạ

Theo quy định, chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư bao gồm:

- Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận.

- Lệ phí trước bạ.

- Phí thẩm định hồ sơ.

Dù thủ tục hành chính đã được tinh gọn và mở rộng quyền tiếp cận, song người dân vẫn cần đặc biệt lưu ý đến yếu tố chi phí. Trong đó, tiền sử dụng đất luôn là phần lớn nhất - có thể lên đến vài trăm triệu đồng tùy diện tích và vị trí thửa đất.

Hiện tại, công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Nguồn: Báo Lao động

(1) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tính như sau:

Nguồn: Báo Lao động

Hiện tại, việc tính tiền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Công thức này căn cứ vào diện tích đất, bảng giá đất của từng địa phương và giá trị chênh lệch giữa loại đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng. Ví dụ, nếu đất ban đầu là đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền, thì phần chênh lệch giá sẽ được tính trực tiếp dựa vào bảng giá đất được công bố.

(2) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

- Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất

- Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 1 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

Nguồn: Báo Lao động

Tuy nhiên, từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh theo hướng tiệm cận sát với giá thị trường - đây là một trong những thay đổi lớn nhất của Luật Đất đai 2024. Khi đó, giá đất sẽ không còn giữ khoảng cách xa như trước so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Hệ quả kéo theo là số tiền người dân phải nộp khi xin chuyển đất thổ cư cũng sẽ tăng theo.

Như vậy, dù quy định mới mở rộng cơ hội, nhưng nếu chậm trễ để sau mốc 1/1/2026 mới làm thủ tục thì khả năng chi phí bị đội lên là điều rất rõ ràng. Nhiều chuyên gia khuyến nghị, nếu đã có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân nên chủ động thực hiện trong năm 2025 để hưởng lợi kép: thủ tục đơn giản hơn và chi phí thấp hơn so với khi bảng giá đất mới chính thức được áp dụng.