Giá chung cư tại Hà Nội cao ngang ngửa biệt thự, liền kề

Chung cư hạng sang tại Hà Nội lập đỉnh, giá ngang nhà liền kề, biệt thự

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cơ cấu nguồn cung nhà ở thời gian qua vẫn trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Thị trường có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, giảm 50% so với cuối năm ngoái. Tuy nhiên, 58% tổng nguồn cung là sản phẩm cao cấp, hạng sang.

Đà tăng giá của chung cư tại Hà Nội chủ yếu đến từ giỏ hàng mới ra mắt ngày càng đắt đỏ. Trong khi đó, một số dự án có giá bán chuyển nhượng đi ngang sau giai đoạn tăng nóng. "Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường", VARS đánh giá.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và tới 33% so với cùng kỳ năm ngoái, mức cao nhất trong 3 năm trở lại đây.

Nhiều dự án mở bán nửa đầu năm nay ghi nhận mức giá kỷ lục, dao động 80 đến 170 triệu đồng/m2. Cụ thể, giai đoạn 2 The Matrix One (MIK Group) có giá 116-166 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (Sun Group) khoảng 160 triệu đồng/m2; LongBien Central (Taseco Land) khoảng 120 triệu đồng/m2.

Một số dự án chung cư tại quận Tây Hồ lên tới 270 triệu đồng/m2. (Ảnh minh họa)

Đặc biệt, khu vực Tây Hồ đang trở thành "tâm điểm" dẫn dắt thị trường, với giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 185 triệu đồng/m2 ngay từ quý I/2025. Theo Batdongsan.com.vn, giá căn hộ tại đây đã tăng trung bình 27%/năm trong 3 năm qua, nhiều dự án "cháy hàng". Các căn penthouse, duplex hoặc căn góc tầng cao view Hồ Tây ghi nhận giao dịch ở mức 300 đến 330 triệu đồng/m2, ngang bằng các dự án siêu sang tại Hoàn Kiếm và Ba Đình trước đây.

Tại khu đô thị quốc tế Ciputra, dự án căn hộ hàng hiệu Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residence do Sunshine Group phát triển đang chào bán ở mức 188 đến 330 triệu đồng/m2. Đây là dự án Branded Residences đầu tiên trên thế giới được vận hành bởi WorldHotels – thương hiệu cao cấp nhất của tập đoàn khách sạn toàn cầu BWH Hotels. Hai dự án khác của Sunshine Group tại đây cũng ghi nhận giá cao: Sunshine City (110 đến 120 triệu/m2) và Sunshine Golden River (130 đến 210 triệu/m2).

Một số dự án khác trong khu vực như Heritage West Lake, Celestine Westlake, Skyline Westlake, Han Jardin, HH9 CT01 Starlake… cũng đang dao động từ 100 đến 250 triệu đồng/m2.

Cân nhắc về thanh khoản của dự án

Theo các chuyên gia, giá căn hộ Hà Nội khó giảm trong bối cảnh nhiều yếu tố đầu vào tăng mạnh. Đơn cử, giá đất tại Tây Hồ Tây, theo bảng giá đất Hà Nội ban hành cuối 2024 đã tăng 225% so với trước, đạt trên 113 triệu đồng/m2. Chi phí xây dựng cũng leo thang do thiếu hụt vật liệu, tăng khoảng 10 đến 15% so với các năm trước.

(Ảnh minh họa).

Nguồn cung mới lại khan hiếm kéo dài. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cho biết, phần lớn các dự án đang bán là hàng tồn hoặc dự án cũ của các chủ đầu tư lớn, gần như không có dự án mới thực sự được cấp phép. Tại Tây Hồ Tây, nhiều dự án đã bán hết từ lâu, số căn còn lại rất ít, trong khi trên thị trường thứ cấp, giao dịch nhỏ giọt.

Bên cạnh đó, tâm lý muốn sở hữu nhà tại trung tâm cùng sự siết chặt nguồn cung khiến giá bị đẩy lên qua từng đợt bán hàng, cả từ chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội dự báo, giá bán căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục đi lên trong thời gian tới, do phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cảnh báo, nếu giá chung cư và các phân khúc nhà ở khác tiếp tục tăng mà không có biện pháp can thiệp sớm sẽ gây bất ổn thị trường.

Theo chuyên gia Lê Đình Chung nhận định, thị trường xuất hiện nhiều dự án cao cấp, hàng hiệu với mức giá trên 150 triệu đồng/m2, chủ yếu ở những vị trí đắc địa, hướng tới nhóm khách hàng có điều kiện cao. Tuy nhiên, ông Chung lưu ý những sản phẩm này tính thanh khoản không cao do kén khách.

Về triển vọng tăng giá, ông Chung đánh giá phần lớn các sản phẩm này đang ở giai đoạn sơ cấp, chủ đầu tư đã định giá cao ngay từ đầu nên để tăng thêm sẽ cần thời gian. "Trong ngắn hạn, nguồn cung chung cư tại Hà Nội không thay đổi nên giá khó giảm sâu. Chi phí đầu vào cao, tiến độ thực hiện lâu, nhà phát triển kỳ vọng lợi nhuận lớn nên mặt bằng giá vẫn neo cao", ông Chung nhận định.