Sau một quý đầu năm sôi động, thị trường đất nền đang có dấu hiệu chững lại. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm (MĐQT) đất nền trong tháng 6 đã giảm mạnh so với tháng 3, cụ thể: Hà Nội giảm 47%, TP.HCM cũ giảm 28% và các khu vực khác giảm 33%. Nguồn cung cũng thu hẹp với lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15% và TP.HCM cũ giảm 9%. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán trong bối cảnh chi phí nắm giữ tài sản gia tăng và các chính sách chưa thực sự rõ ràng.

Sự phân hóa thị trường ngày càng rõ nét. Tại miền Bắc, MĐQT phân bổ rộng khắp các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên. Trong khi đó, ở miền Nam, sự quan tâm lại tập trung cao độ quanh TP.HCM, tiêu biểu là Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.

Một số tỉnh miền Bắc ghi nhận mức tăng giá rất mạnh từ đầu 2023 đến quý 2/2025 (Ảnh minh hoạ)

Đáng chú ý, mặt bằng giá đất nền miền Bắc hiện đã vượt trội so với miền Nam. Các tỉnh như Bắc Ninh (36 triệu/m2), Hưng Yên (35 triệu/m2), Hải Dương và Hà Nam (đều 26 triệu/m2) đang có mức giá cao hơn hẳn các thị trường phía Nam như Bình Dương (31 triệu/m2), Cần Thơ (28,9 triệu/m2) hay Bà Rịa – Vũng Tàu (khoảng 16 triệu/m2).

Biên độ tăng giá từ đầu năm 2023 đến quý 2/2025 cũng cho thấy sự khác biệt lớn: Hòa Bình tăng 200%, Bắc Giang tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%, trong khi các tỉnh phía Nam chủ yếu giữ xu hướng ổn định như Bình Dương (25%), Đồng Nai (23%), và Bà Rịa – Vũng Tàu (18%).

Phân tích về diễn biến này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, 6 tháng đầu năm 2025 đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, với miền Bắc dẫn dắt tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung dài hạn.

Báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra một trong những nguyên nhân khiến giá đất tăng mạnh là do nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tăng tới gấp hàng chục lần so với trước đây. Điều này kéo theo các khoản thuế, phí liên quan đều tăng, gây gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp.

(Ảnh minh hoạ)

Việc bỏ khung giá đất và xác định giá theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn. Tuy nhiên, cách thức áp dụng bảng giá đất mới đang gây nhiều tranh cãi. Theo VARS, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây “sốc" cho cả người dân và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, VARS cũng chỉ ra sự thiếu linh hoạt khi áp dụng giá đất có dấu hiệu “đánh đồng”, xác định đối tượng thiếu linh hoạt, chưa thực sự đánh giá sát sao từng nhóm đối tượng để linh hoạt đưa ra bảng giá thật sự phù hợp.

Khảo sát của VARS một lần nữa khẳng định thực trạng giá đất miền Bắc cao kỷ lục, đặc biệt tại Hà Nội và các tỉnh lân cận. Tác động tiêu cực lớn nhất của việc này là giá neo cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá trong khi tỷ suất sinh lời từ việc khai thác cho thuê thấp làm giảm sức hấp dẫn của khu vực này.