Các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp bất động sản đều chỉ ra sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu là nguyên nhân cốt lõi đẩy giá nhà lên cao. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GPInvest, nhận định: "Trong khi dân số đô thị ngày càng gia tăng, kéo theo nhu cầu nhà ở tăng lên từng ngày, thì số lượng dự án mới lại bị ách tắc bởi nhiều vướng mắc, đặc biệt là vấn đề pháp lý. Tình trạng này kéo dài khiến nguồn cung không thể bắt kịp tốc độ gia tăng của cầu, từ đó tạo ra áp lực lớn lên giá nhà".

Một lãnh đạo sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội cũng đồng tình, cho biết: "Một thị trường thiếu hụt nguồn cung, nhu cầu bị dồn nén suốt nhiều năm, đặc biệt khi tới 90% nguồn cung nằm trong tay một số ít doanh nghiệp thì việc giá bị điều tiết và neo ở mức cao là điều khó tránh khỏi. Khách hàng rất khó mua được nhà với giá hợp lý trong bối cảnh này".

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp quý 2/2025 đạt khoảng 80 triệu đồng/m², áp sát TP.HCM.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào leo thang cũng là yếu tố trực tiếp đẩy giá chung cư lên cao. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, các chi phí như tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, hạ tầng/xây dựng, chi phí vốn đều tăng mạnh.

"Chi phí xây dựng đã tăng vọt do tình trạng khan hiếm vật liệu, đẩy giá lên khoảng 10-15% so với các năm trước. Đây là yếu tố trực tiếp khiến giá thành sản phẩm nhà ở bị đội lên đáng kể", ông Hiệp nhấn mạnh.

Đáng chú ý, cơ chế định giá đất hiện nay đang bị xem là một trong những nguyên nhân lớn khiến giá nhà bị "neo cao". Ông Nguyễn Quốc Hiệp thẳng thắn chỉ ra rằng, việc định giá đất, dù được xác định theo nguyên tắc thị trường, nhưng trên thực tế lại đang có biểu hiện "thả nổi".

"Ngay trong cùng một dự án, chỉ cần cách nhau 3-4 tháng, quyết định định giá đất sau đã cao hơn quyết định trước tới 30%. Điều này dẫn đến tình trạng phi lý khi cùng một sản phẩm, người mua ở hai thời điểm khác nhau lại phải trả mức giá chênh lệch lớn", ông Hiệp dẫn chứng.

Ông Hiệp cũng cảnh báo rằng, nếu tiếp tục định giá đất trượt giá theo thị trường mà thiếu vai trò điều tiết của Nhà nước, giá đất tại Việt Nam hoàn toàn có thể nằm trong nhóm cao nhất thế giới. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản mà còn làm tăng chi phí sản xuất, chi phí logistics và giá thành sản phẩm trong nước, làm suy giảm năng lực cạnh tranh quốc gia.

Trước tình hình này, Thường trực Chính phủ đã yêu cầu các bộ ngành liên quan khẩn trương làm rõ nguyên nhân giá nhà tăng cao và đề xuất các biện pháp giảm giá thành, tăng nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Theo ông Hiệp, Chính phủ cần sớm nghiên cứu và ban hành một chiến lược quản lý giá đất hợp lý để giữ ổn định cho thị trường bất động sản. "Phải tính toán lại tỷ trọng giá đất trong cơ cấu giá nhà ở, từ đó xác lập mặt bằng giá phù hợp, thay vì để thị trường tự điều tiết theo kiểu 'sau luôn cao hơn trước'", ông Hiệp đề xuất.

Số liệu thống kê quốc tế cho thấy, một người có thu nhập trung bình tại Việt Nam cần tới 25 năm 8 tháng làm việc không ngừng mới tích lũy đủ tiền mua một căn hộ tiêu chuẩn. Khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng giãn rộng là một vấn đề cần được giải quyết khẩn cấp để đảm bảo an sinh xã hội và ổn định thị trường.