Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới trên toàn quốc sẽ chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước chuyển lớn trong chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Luật Đất đai 2024, tiền đền bù sẽ được xác định theo giá đất cụ thể, tiệm cận với giá thị trường thay vì áp dụng bảng giá đất cứng như trước.

Giá đền bù thay đổi, tiệm cận thị trường

Cụ thể, theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường khi thu hồi đất sẽ dựa trên giá đất cụ thể. Giá đất này được xác định theo hướng dẫn tại Điều 158 của Luật và các quy định chi tiết tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP, bao gồm việc thu thập dữ liệu từ thị trường, xem xét các yếu tố kinh tế - xã hội, quy hoạch, vị trí, loại đất, mục đích sử dụng và nhiều yếu tố khác.

Đáng chú ý, theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP), UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và quyết định bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026. Từ thời điểm này, bảng giá đất sẽ được cập nhật hằng năm, thay vì 5 năm một lần như quy định cũ. Việc cập nhật thường xuyên nhằm phản ánh sát biến động của thị trường, hạn chế tình trạng người dân bị thiệt vì mức đền bù quá thấp do áp bảng giá lạc hậu.

Tiền đền bù đất khi bị thu hồi sẽ được tính tiệm cận với giá thị trường. (Ảnh minh họa)

Hệ số điều chỉnh quyết định giá cuối cùng

Trong nhiều trường hợp, nhất là khi không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được sử dụng. Đây là cách tính phổ biến đối với các khu vực có nhiều thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng và đã có giá trong bảng giá đất.

Theo khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, công thức xác định giá đất cụ thể như sau:

Giá đất cụ thể = Giá đất trong bảng giá × Hệ số điều chỉnh

Hệ số điều chỉnh này do UBND cấp tỉnh quyết định hằng năm, dựa trên biến động thị trường và dữ liệu thực tế.

Điều này đồng nghĩa, tại các khu vực có giá đất thương mại cao hoặc biến động mạnh, người dân sẽ có cơ hội nhận mức đền bù cao hơn nhiều so với trước.

Tuy nhiên, vẫn có ngoại lệ. Nếu người bị thu hồi đất được bồi thường bằng hình thức thuê đất trả tiền một lần, thì giá đất áp dụng sẽ là giá cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án, do UBND cấp thẩm quyền quyết định.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Theo Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

• Đối với đất phi nông nghiệp: vị trí, hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, điện, diện tích – hình dạng thửa đất, các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng (mật độ, chiều cao, tầng hầm…), môi trường, thời hạn sử dụng, phong tục tập quán địa phương…

• Đối với đất nông nghiệp: năng suất cây trồng – vật nuôi, vị trí so với nơi tiêu thụ sản phẩm, điều kiện giao thông – địa hình, thời hạn sử dụng đất, các yếu tố truyền thống – tập quán địa phương.

Người dân nhận tiền đền bù đất. (Ảnh minh họa)

Chậm chi trả đền bù, Nhà nước phải "trả lãi"

Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung quy định bảo vệ quyền lợi người dân trong quá trình đền bù. Theo khoản 3 Điều 94, trong vòng 30 ngày kể từ khi phương án bồi thường được phê duyệt, cơ quan chức năng phải hoàn tất việc chi trả tiền cho người có đất bị thu hồi.

Nếu quá hạn, người dân sẽ được nhận một khoản tiền chậm trả, tính theo mức lãi suất quy định trong Luật Quản lý thuế 2019. Khoản tiền này sẽ được đưa vào phương án chi phí và trích từ ngân sách nhà nước cấp có thẩm quyền phê duyệt.