Tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được phép thực hiện chuyển nhượng hoặc thay đổi tên trên Giấy chứng nhận khi đáp ứng đồng thời 6 điều kiện cụ thể:

Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Đất không có tranh chấp pháp lý; nếu từng xảy ra tranh chấp thì phải có quyết định giải quyết có hiệu lực từ tòa án hoặc trọng tài.

Không nằm trong diện kê biên thi hành án hoặc bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế hành chính khác.

Vẫn còn thời hạn sử dụng đất theo thông tin ghi trong Giấy chứng nhận.

Không bị áp dụng lệnh khẩn cấp tạm thời chẳng hạn như trong quá trình điều tra, xử lý vi phạm.

Không thuộc loại đất bị hạn chế chuyển nhượng như rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đặc biệt trong các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phục hồi sinh thái trừ trường hợp đã có kế hoạch chuyển mục đích sử dụng được phê duyệt.

Phải đáp ứng các điều kiện mới được cấp sổ đỏ (Ảnh minh họa)

Các trường hợp không được sang tên dù đã có sổ đỏ

Hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất hay thường gọi là "sang tên sổ đỏ" là quy trình phổ biến trong giao dịch bất động sản.

Nhiều người lầm tưởng chỉ cần có sổ đỏ là đủ điều kiện để thực hiện sang tên, nhưng trên thực tế, một số trường hợp sau đây vẫn bị pháp luật từ chối xử lý thủ tục:

Đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm hoặc chưa có bản án, quyết định có hiệu lực.

Thửa đất bị kê biên hoặc nằm trong diện thi hành án.

Đã hết thời gian sử dụng đất theo quy định, nhưng chưa được gia hạn.

Đang bị cơ quan chức năng áp dụng biện pháp khẩn cấp, ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng.

Nằm trong diện rừng phòng hộ, rừng đặc dụng có giới hạn chuyển nhượng theo từng phân khu chức năng.

Luật quy định rõ có sổ đỏ cũng không thể sang tên trong một số trường hợp (Ảnh minh họa)

Không chỉ đất mà cả người nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng điều kiện nhất định. Theo Khoản 8 Điều 45, ba nhóm đối tượng sau đây không được phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Tổ chức kinh tế không được nhận đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ từ cá nhân nếu không thuộc quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất được phê duyệt.

Cá nhân không cư trú tại khu vực có rừng đặc dụng hoặc phòng hộ, không được phép nhận quyền sử dụng đất trong các vùng này.

Một số tổ chức và cá nhân đặc thù, gồm cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt định cư ở nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nếu không được pháp luật cho phép.