Lo ngại 'cú sốc' thị trường, chuyên gia đề xuất giải pháp gì?

Nguy cơ sốc thị trường và gánh nặng cho người dân, doanh nghiệp

Việc bảng giá đất mới sẽ được cập nhật theo giá thị trường đang khiến nhiều bên lo ngại. Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo Phát triển dự án bất động sản PROPIIN, đặt ra câu hỏi liệu chính sách mới có tiếp tục đẩy giá đất lên quá cao, khiến người dân, đặc biệt là người trẻ, không còn khả năng mua đất để an cư.

Bà Liễu cảnh báo: “Việc thực hiện cần có bước đệm để tránh sốc cho thị trường nhằm tránh tình trạng tăng nhanh và đột ngột. Vì hiện nay, mới chỉ thí điểm nhưng thị trường, người dân đã nhận nhiều cú sốc. Nếu áp dụng ngay đầu năm 2026 có khả năng thị trường sẽ biến động rất mạnh. Để tránh biến động, cần giãn thời gian thực hiện nhằm hỗ trợ phần nào cho người dân và doanh nghiệp”.

Về phía doanh nghiệp, tiền sử dụng đất hiện chiếm khoảng 20% giá trị dự án và luôn là một "biến số X" đầy thách thức do chưa có công thức chung. TS. Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng thường trực Trường ĐH Hùng Vương, cũng đồng tình rằng cần có lộ trình để tránh gây ảnh hưởng không chỉ đến thị trường bất động sản mà còn cả an sinh xã hội.

Ông lấy ví dụ thực tế: “Vừa rồi tại vòng xoay Cát Lái (TPHCM), giá đền bù 81 triệu đồng/m2 nên doanh nghiệp đền bù phải có giá cao hơn, bắt buộc nhà đầu tư phải đẩy giá đất lên, trong khi doanh nghiệp kinh doanh phải có lãi. Nếu giá đền bù 81 triệu đồng/m2 thì giá bán ra thị trường phải lên 200 triệu đồng”.

Để tránh cú sốc cho thị trường bất động sản, cần minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá (Ảnh minh hoạ)

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cũng chỉ ra một thực tế phũ phàng rằng có những người dân giao đi đất với giá "chỉ bằng tô bún bò" nhưng sau đó phải mua lại từ doanh nghiệp với giá lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông.

Làm sao để hài hòa lợi ích?

Để giải quyết bài toán hóc búa này, các chuyên gia đã đưa ra nhiều kiến nghị cụ thể, tập trung vào tính minh bạch, sự hợp lý và một lộ trình phù hợp.

Minh bạch hóa toàn bộ quy trình định giá

Đây được xem là giải pháp cốt lõi. Luật sư Trương Anh Tú đề xuất: “Định giá đất không thể là một quá trình đóng kín. Cần công bố đầy đủ bản đồ định giá, hệ số điều chỉnh, phương pháp tính toán và cơ sở dữ liệu đầu vào”. Ông gợi ý thiết lập một cổng thông tin điện tử mở để mọi người dân có thể tra cứu, kiểm tra căn cứ tính thuế, từ đó tăng tính thuyết phục và khả năng chấp hành.

TS. Trần Việt Anh cũng nhấn mạnh quy trình định giá hiện nay còn chồng chéo, thiếu minh bạch, đặc biệt với đất công. “Vừa qua có nhiều vụ án liên quan đến đất, phần định giá dính đến vòng lao lý nên các doanh nghiệp ngại định giá đất công”, ông nói.

Phân loại nghĩa vụ tài chính và có chính sách phù hợp

Thay vì một công thức chung, bà Võ Nhật Liễu kiến nghị nên phân nhóm để áp dụng mức thu tiền sử dụng đất khác nhau:

Nhóm 1: Người sử dụng đất trực tiếp để ở cần có cơ chế phù hợp.

Nhóm 2: Người sở hữu 2-3 lô đất có thể áp dụng mức thu 30-50%.

Nhóm 3: Nhà đầu tư kinh doanh nên đóng 100% tiền sử dụng đất, kèm theo cách tính công khai.

(Ảnh minh hoạ)

Luật sư Trương Anh Tú cũng cho rằng nên miễn tiền sử dụng đất khi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng trên chính mảnh đất họ đã sinh sống ổn định. “Người dân chỉ chuyển đổi mục đích sử dụng, cần hoàn thiện thủ tục hành chính mà thôi. Như vậy, tiền sử dụng đất chỉ nên thu chủ đất và doanh nghiệp khi chúng ta giao cho họ, còn người dân có đất rồi, không nên thu nữa và thu là không hợp lý”, ông Tú kiến nghị.

Cần một cơ chế định giá khách quan và cân bằng

Để đảm bảo tính khách quan, ông Tú đề nghị cần thiết lập một hội đồng định giá đất độc lập có sự tham gia của các chuyên gia để có nhiều góc nhìn đa chiều.

Bên cạnh đó, bà Liễu lưu ý các địa phương cần có cách tính toán hợp lý, cân bằng giữa các tỉnh thành để tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá đất vùng giáp ranh, nơi giá đất cùng một con đường có thể chênh lệch gấp đôi giữa hai tỉnh.

Cuối cùng, mục tiêu xuyên suốt được các chuyên gia hướng đến là sự hài hòa. Như luật sư Trương Anh Tú kết luận: “Giá đất phải làm hài hòa tất cả, vừa không để nhà nước thất thu thuế, doanh nghiệp đảm bảo làm ăn sinh lời, biên độ lợi nhuận không giảm, cung cầu không bị ảnh hưởng và người dân có thể tiếp cận được. Đó là mục tiêu xuyên suốt. Như vậy, giá đất phải hợp lý, nên tiếp cận theo công lý, không nhất thiết theo giá thị trường”.